טרנד השלישים בנדל"ן: איך קונים שליש מדירה, חוסכים מס ומגנים על עצמכם
מחירי הדיור בישראל שוברים שיאים ורבים ויתרו על החלום לרכוש דירה. אבל טרנד חדש צובר תאוצה: רכישת שליש מדירה עם שני שותפים נוספים – ומניצול פרצת מיסוי שמאפשרת אפס מס רכישה וגמישות מימונית מרבית. דין גליזר, מלווה משקיעי נדל"ן, מסביר בראיון לתוכנית "חוק וצדק" ב-i24NEWS מה עומד מאחורי טרנד השלישים, אילו יתרונות הוא מציע, ומה חשוב לשים לב אליו.
מה זה "שלישים" ולמה זה חוקי?
הרעיון פשוט: במקום לרכוש דירה שלמה, שלושה שותפים רוכשים יחד דירה אחת – כל אחד מחזיק שליש. הנקודה הקריטית: לפי הגדרת המיסוי הישראלי, שליש לא נחשב "דירה". כל עוד אתם מחזיקים שליש בלבד, אינכם נחשבים "בעלי דירה" לצרכי מס.
"זה אחד הדברים הכי מתוחכמים שאפשר לעשות בעולם הנדל"ן", אומר דין גליזר. "המדינה מגדירה בצורה מאוד פשוטה מבחינת המיסוי – שליש לא נחשב לדירה".
היתרונות המיסויים של שלישים
ארבעה יתרונות מיסויים מרכזיים שהופכים את מודל השלישים לאטרקטיבי:
1. אפס מס רכישה: כל שליש שרוכשים פטור ממס רכישה – בדיוק כמו רכישת דירה ראשונה.
2. פטור ממס שבח כל 18 חודש: ניתן למכור כל שליש ברווח ולקבל פטור ממס שבח, כל שנה וחצי.
3. 75% מימון: ניתן לקבל עד 75% מימון על כל שליש – ללא ההגבלות החלות על דירה שנייה או שלישית.
4. אין הגבלה על כמות השלישים: אין מספר מוגדר בחוק שמגביל כמה שלישים ניתן לצבור. "אני אומר לעצור בעשירי כי איפשהו יתחילו להסתכל עליך", מסביר גליזר, "אבל שום מספר לא מוגדר בחוק".
למי מתאים מודל השלישים?
הפתרון אינו מיועד רק לצעירים חסרי הון. גליזר מציין שלוש קבוצות עיקריות: זוגות צעירים שמעוניינים להיכנס לשוק הנדל"ן ללא הון עצמי גבוה; משקיעים עם 500,000-1,000,000 ש"ח שמעדיפים להשקיע בכמה שלישים במקום דירה אחת שלמה; ואפילו בעלי דירות קיימות שרוצים להרחיב את תיק ההשקעות שלהם מבלי לשלם 8% מס על כל רכישה נוספת.
הסיכונים: שותפים ומה קורה כשרוצים לצאת
לכל יתרון יש סיכון. הסיכון המרכזי במודל השלישים הוא ניהול השותפות. "חוק פירוק השותפות במקרקעין לא טוב לנו", מזהיר גליזר. לכן, לפני כניסה לכל הסכם שותפות, חובה להכין הסכם שותפות מפורט שיגדיר: מטרת ההשקעה, טווח הזמן לאחזקה, מנגנון יציאה לכל שותף, ומה קורה אם שותף רוצה לצאת לפני הזמן.
"לא לבוא ולהתחבר לחברים ובואו נקנה דירה ביחד", מדגיש גליזר. "צריך לעשות את זה גם מבחינה משפטית".
הטיפ המקצועי: שלישים בפינוי בינוי
לדעת גליזר, הדרך הנכונה ביותר ליישם את מודל השלישים היא בעסקאות נדל"ן מסוג פינוי בינוי. "שמה יש את ההשבחה הכי גדולה", הוא מסביר. כניסה בשלב מתקדם – כשהתב"ע מאושרת – מאפשרת לצאת תוך 5-6 שנים עם רווח משמעותי, ועם פטור ממס שבח.
שאלות ותשובות נפוצות
האם רכישת שני שלישים תיחשב כ"דירה"?
לא. גם שני שלישים בדירה אחת עדיין לא מגיעים לכדי "דירה" לצרכי מס. הכלל הוא שרק מעל 50% בבעלות יחשב ל"דירה". לכן שליש – ואפילו שני שלישים – נשארים מתחת לסף. עם זאת, חשוב להיוועץ ביועץ מס לגבי המצב הספציפי שלכם.
מה קורה אם שותף אחד רוצה לצאת מהעסקה לפני הזמן?
אם הסכם השותפות ערוך כראוי – השותף היוצא יכול למכור את חלקו לשותף חיצוני או לאחד השותפים הקיימים, כל עוד אינו פוגע בשותפים האחרים. ללא הסכם שותפות, ניתן להיקלע להליך פירוק שותפות לפי החוק – שהוא יקר, ארוך, ולרוב לא אופטימלי.
האם ניתן לקחת משכנתא על שליש בדירה?
כן. הבנקים בישראל מאפשרים מימון של עד 75% על שליש בדירה, כאילו מדובר ברכישת דירה ראשונה – מכיוון שרגולטורית, שליש לא נחשב "דירה". זה יתרון מימוני ענק לעומת רכישת דירה שנייה שמוגבלת ל-50% מימון.
מה צריך להכניס להסכם שותפות לשלישים?
סעיפים חיוניים: מטרת ההשקעה ואסטרטגיית היציאה, טווח זמן מוסכם לאחזקה, מנגנון קבלת החלטות (רוב? פה אחד?), מנגנון יציאה לשותף שרוצה לצאת מוקדם, מה קורה בהכנסות שוטפות (שכירות), ואחריות על הוצאות שוטפות ותחזוקה.
קרא גם:
