AI בעסקאות נדל"ן: מה הבינה המלאכותית לא יכולה לעשות? עו"ד אהוד גולן מסביר
בינה מלאכותית משנה תעשיות שלמות – אבל האם היא יכולה להחליף עורך דין מקרקעין? עו"ד אהוד גולן, המתמחה בדיני מקרקעין, מסביר בראיון לתוכנית "חוק וצדק" ב-i24NEWS מדוע ה-AI לא יכול לנהל עסקת נדל"ן, כיצד מתבצעות הונאות זהות בשוק הנדל"ן, ואיך הטכנולוגיה בכל זאת משפרת את עבודת עורכי הדין.
למה AI לא יכול לכתוב חוזי נדל"ן?
השאלה נשמעת הרבה יותר ויותר ככל שהבינה המלאכותית נוכחת בחיינו. עו"ד גולן עונה בבהירות: "חוזה נדל"ן טוב חייב לכלול את הנסיבות הספציפיות של הצדדים, ואת הפתרונות למכשולים שצפויים להיות בעסקה". לא מדובר בתבנית גנרית שניתן למלא אוטומטית.
כל עסקת נדל"ן דורשת בדיקה ייחודית: האם ניתן לקבל משכנתא על הנכס? האם הנכס רשום כראוי בטאבו? האם המוכר הוא אכן הבעלים החוקי, ולא מוכר בשם מישהו אחר? "אם אתה מטמיע את זה ב-AI, הוא לא יכול לבדוק את המסמכים בפועל – הוא עושה את הדברים כפי שהוא מבין לפי מידע שקיבל מהאינטרנט", מסביר עו"ד גולן.
לבינה המלאכותית אין רישיון
הטיעון המשכנע ביותר הוא הפשוט ביותר: לבינה המלאכותית אין רישיון עריכת דין. עורך הדין למד שנים רבות, התמחה בתחום ונושא באחריות מקצועית ומשפטית על עבודתו. אם משהו משתבש בעסקה, יש כתובת ויש ביטוח מקצועי. עם AI – אין.
עו"ד גולן מציג גישה מאוזנת: "ה-AI צריך לבוא ולעזור להכין את הדפסים, לסייע בהכנה הבירוקרטית של העסקה – אבל לא בחלק המשפטי". הוא כלי עזר מצוין, לא מחליף מקצועי.
הונאות זהות בנדל"ן – בעיה ישנה שמקבלת ממד חדש
אחד הנושאים המרתקים שעלה בשיחה הוא ניסיונות הונאת הזהות בשוק הנדל"ן. "זיופים והונאות היו כל הזמן", אומר עו"ד גולן. "אנשים תמיד ניסו לחתום בשם אחרים, לנסות למכור נכסים שאינם שלהם".
שיטה נפוצה: ניצול שמות נפוצים כמו "אלי כהן", "משה כהן" או "משה לוי". מי שרשום בטאבו ללא תעודת זהות – רישומים ישנים שנעשו לפני שהחובה לציין מספר ת.ז. נכנסה לתוקף – הופך למטרה. רמאים אומרים "זה השם שלי, וזה הנכס שלי" וקשה להפריך זאת בלי בדיקה מקיפה. כיום, גם כלי ה-deepfake משמשים לניסיונות הונאה, אם כי עו"ד גולן מציין שהתחום עדיין ניתן לשליטה.
שני טיפים מעשיים למניעת הונאות
עו"ד גולן חולק שני כלים קונקרטיים לזיהוי ניסיונות הונאה:
1. אימות תעודת הזהות מול הנסח: הדבר הבסיסי ביותר הוא לוודא שתעודת הזהות של המוכר תואמת את הרישום בנסח הטאבו. אם תעודת הזהות לא מופיעה בנסח, מדובר בדגל אדום.
2. הליך הוכחת זהות: כשיש ספק, מפעילים הליך מיוחד הנקרא "הוכחת זהות" – בדיקה מעמיקה שמוודאת שהאדם שמולכם הוא אכן הבעלים הרשום של הנכס. "אנחנו עוצרים, עושים הליך הוכחת זהות, רואים שזה באמת אותו אחד שמוכיח שזה הנכס שלו", מסביר עו"ד גולן.
המהפכה הדיגיטלית מאז הקורונה
עד תקופת הקורונה, כל הגשות מסמכי הנדל"ן היו פיזיות וידניות – תור בלשכת רישום המקרקעין, חתימות פנים אל פנים, הגשות ידניות. מאז הקורונה, המהפכה הדיגיטלית שינתה את פני התחום: הכל מוגש מקוון, התהליכים מהירים יותר, וחתימות דיגיטליות מרחוק הפכו לנורמה.
"אנחנו צריכים לדעת להתקדם עם הזמן ועם הטכנולוגיה", אומר עו"ד גולן. "להשתמש ב-AI כדי להמשיך ולקדם את העסקה ולעשות אותה בצורה הרבה יותר מהירה – רק לא להחליף אותו את עורך הדין". הטכנולוגיה משרתת את המקצוע, לא מחליפה אותו.
שאלות ותשובות נפוצות
האם ניתן להשתמש ב-AI כדי לבדוק חוזה נדל"ן לפני חתימה?
AI יכול לסייע בזיהוי סעיפים בעייתיים גלויים, אבל אינו יכול לבדוק את המצב הרשום בטאבו, לאמת זהות מוכר, לבחון היתרי בנייה, או לזהות מכשולים ספציפיים לעסקה. בדיקת חוזה נדל"ן על ידי עורך דין מוסמך היא חיונית ואינה ניתנת להחלפה על ידי AI.
כיצד בודקים שהמוכר הוא אכן הבעלים האמיתי של הנכס?
עורך הדין מוציא נסח טאבו עדכני, מאמת שתעודת הזהות של המוכר תואמת את הרישום, ובמקרה הצורך מפעיל הליך "הוכחת זהות" – בדיקה מעמיקה הכוללת מסמכים נוספים. רצוי גם לבדוק חשבונות חשמל, ארנונה ומסמכים אחרים על שם המוכר.
מה הם הבדיקות הבסיסיות לפני קנייה עסקת נדל"ן?
בדיקות חובה: נסח טאבו עדכני לבירור שעבודים ועיקולים, בדיקת היתרי בנייה ואי-חריגות, בדיקת חובות ארנונה ומים, אימות זהות המוכר, בדיקת אפשרות משכנתא (אם רלוונטי), ובדיקת תכנית בניין עיר (תב"ע) לגבי מגבלות ועתיד הנכס.
כמה זמן לוקחת עסקת נדל"ן בישראל כיום?
מאז המהפכה הדיגיטלית שהחלה בקורונה, תהליכי הרישום התקצרו משמעותית. עסקה פשוטה יכולה להסתיים תוך מספר שבועות, לעומת חודשים בעבר. עם זאת, מורכבות כל עסקה שונה ותלויה בגורמים כמו משכנתא, ירושה, בנייה לא חוקית, ועוד.
קרא גם:
